Trilocale ereditato Bologna centro. Asking iniziale agente €295k, vendita finale €331k. Restyling pre-vendita €8k generato +€42k netti (ROI 525%). Tempo totale dal signup ImmoProf alla vendita: 4 mesi.
Giulia Marini (52 anni, dipendente comune) ha ereditato dalla madre un trilocale a Bologna centro. 95 mq, classe energetica B (recente ristrutturazione 2018), terrazzo 12 mq, 5° piano con ascensore, vista parco.
Il problema: Giulia abita altrove e voleva vendere. L'agenzia interpellata consigliava asking €295k dichiarando che "il mercato è quello, oltre non si va". Giulia sospettava di sotto-prezzo (la vista parco e il terrazzo sembravano valere di più) ma non aveva strumenti per discutere.
Il dilemma: ristrutturare prima di vendere (sanitari datati 2018, tinteggiatura usurata)? Oppure vendere as-is e fare uno sconto al compratore?
Signup + scelta SELLER. Wizard 8-step: caratteristiche immobile (mq, piano, classe, terrazzo, vista parco, ascensore), motivazione vendita (no urgenza), tempo disponibile (12 mesi).
ImmoProf ha calcolato:
ImmoProf ha estratto 8 leve di forza dal wizard:
| Strategia | Investimento | Asking | Tempi |
|---|---|---|---|
| A · As-is (no lavori) | €0 | €330k | 5-7 mesi |
| B · Restyling minimo (consigliata) | €8k | €345k | 3-5 mesi |
| C · Ristrutturazione completa | €32k | €365k | 7-9 mesi (cantiere 4 mesi) |
Strategia B scelta: ROI restyling = (€345k - €330k) / €8k = 187%. Strategia C non conveniente: cantiere lungo, no garanzia di vendere a €365k.
Lavori cosmetici eseguiti in 8 giorni:
Giulia ha portato all'agenzia il dossier vendita ImmoProf di 12 pagine: OMI ufficiale, comparables zona, 8 leve forza identificate, sconto atteso compratore, tempo medio mercato. L'agente ha rivisto la valutazione e accettato di rilanciare l'asking a €342k.
Dopo 8 visite in 6 settimane (vs media zona 12-16 settimane), Giulia ha ricevuto 2 offerte: una a €315k e una a €331k. Ha accettato la seconda. Rogito a €331k, sconto -3.2% sul nuovo asking (vs -7% atteso, perché la qualità del dossier ha tenuto saldo il prezzo).
Calcolo ROI restyling: investimento €8.000 → ritorno netto extra €42.000 → ROI 525% in 3 mesi.
ImmoProf ha mostrato che il valore OMI massimo per quella zona/tipologia era €340k, non €295k come suggerito dall'agente. La leva "vista parco + terrazzo" giustificava posizione superiore al range medio.
Non ha rifatto bagno e cucina (€20k+) ma solo tinteggiatura, sanitari datati e tende. Investimento minimo che spostava la prima impressione dei visitatori. ROI restyling 525%.
Il dossier ImmoProf 12 pagine ha cambiato la dinamica: l'agenzia non poteva più dire "il mercato è quello". I dati OMI ufficiali + comparables documentati hanno reso il prezzo difendibile.
Asking sopra-medio MA con dossier credibile + servizio fotografico professionale + virtual tour = lead di qualità. Bonus: meno mesi di IMU/spese condominiali a carico.
«Il dossier ImmoProf ha cambiato la trattativa: l'agente ha alzato l'asking a €342k e ha funzionato. Senza, avrei venduto a €285k credendo di aver chiuso bene. Il restyling da €8k che mi è stato consigliato dal sistema (non bagno/cucina ma tinteggiatura e sanitari) è stato la mossa più redditizia che abbia fatto in vita mia.»
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