Trasparenza completa sulle fonti, le formule, i limiti. Niente black box. Se non sei d'accordo con un calcolo, qui trovi esattamente come l'abbiamo fatto.
Tutto quello che ImmoProf calcola parte da queste 4 fonti pubbliche e ufficiali. Aggiornamenti al massimo trimestrali, citazione esplicita in ogni output.
Banca dati delle Quotazioni Immobiliari dell'Agenzia delle Entrate. Aggiornamento semestrale. Granularità: comune × zona OMI × tipologia immobile (residenziale, commerciale, ufficio, ecc.) × stato di conservazione (ottimo/normale/scadente).
Cosa ne facciamo: base per la valutazione as-is parametrica. Restituiamo range €/mq min-medio-max per ogni progetto, con riferimento alla zona OMI specifica.
Fonte: agenziaentrate.gov.it/omi
Indici trimestrali del costo medio della manodopera edile per regione italiana. Includono salario base, contributi, oneri sicurezza. Differenze tipiche: Milano 32-38 €/h vs Sud 22-28 €/h.
Cosa ne facciamo: moltiplicatore regionale sul costo lavori. Lo stesso intervento di rifacimento bagno costa diversamente a Bolzano vs Palermo, e il nostro modello lo riflette.
Fonte: istat.it — Sezione costruzioni
Il prezzario DEI Tipografia del Genio Civile è lo standard italiano per i preventivi edili. Contiene oltre 40.000 voci con €/un per tipologia di lavorazione. Aggiornamento annuale.
Cosa ne facciamo: base per il nostro catalog di 66 voci di capitolato (selezionate dalle più frequenti per ristrutturazioni residenziali). Ogni voce ha qty stimata e €/un dal DEI 2025/2026.
Fonte: build.it/dei
Aggiornamento normativa real-time per: Bonus Ristrutturazioni 50%/36%, Ecobonus 50-65%, Sismabonus, Bonus Mobili, agevolazioni regionali. Verifichiamo direttamente le circolari Agenzia Entrate.
Cosa ne facciamo: simulazione bonus applicabili al tuo progetto specifico, con check di cumulabilità tra bonus, plafond, requisiti.
Fonte: agenziaentrate.gov.it
Una volta presi i prezzi base dal DEI, dobbiamo adattarli al tuo immobile specifico. Lo facciamo con una serie di "scaling rules" — moltiplicatori che modulano il costo base in funzione delle caratteristiche reali.
Scaling proporzionale per voci che dipendono dalla superficie (pavimenti, tinteggiatura, controsoffitti). Per voci a corpo (es. caldaia, quadro elettrico) prezzo fisso.
Moltiplicatori: base ×1.0, standard ×1.45, premium ×2.05. Riflette il salto qualitativo dei materiali (es. gres €18/mq vs €60/mq).
Case prima del 1980 hanno overhead ×1.10 (impianti più obsoleti, possibile amianto, massetti irregolari). Case dopo 2010 hanno sconto ×0.92 (impianti già moderni).
Salto classe (es. G→C) determina aliquota Ecobonus applicabile + uplift valore di mercato post-lavori (range 5-18% in base zona OMI).
Moltiplicatore regionale per manodopera (ISTAT) + moltiplicatore comunale per accessibilità cantiere (centro storico vincoli +15-30%, zone periferiche standard).
Abbiamo selezionato dal DEI prezzario le 66 voci più frequenti per ristrutturazioni residenziali (BUYER + OWNER use cases). Ogni voce è organizzata in tassonomia 4 livelli: Capitolato → Categoria → Voce → Articolo.
Su tier Pro l'utente può modificare quantità, prezzo unitario, totale a corpo per ogni articolo. Su tier Studio può sovrascrivere col proprio listino proprietario (caricato via CSV).
Per i tier Plus (5 anni) e Pro (30 anni) calcoliamo il cashflow proiettato dell'investimento immobiliare. Considerazioni:
Sul tier Pro l'utente può sostituire le stime parametriche con dati reali. Questo passa da una "stima informativa" a una "valutazione validata" con range di confidenza più stretto (±5% invece di ±15%).
da planimetria aggiornata vs mq commerciali
vs stima parametrica per anno costruzione
A/1 - A/11 con classe e rendita
nessuna ipoteca / pignoramenti
identificazione catastale completa
sanatorie, condoni, abusi documentati
data emissione < 10 anni
2.40m (servizi) / 2.70m (abitabili)
superficie finestrata ≥ 1/8 sup. utile
presenza certificato di agibilità
se hai perizia esistente, sostituisce stima
se hai stima agente o comparables affidabili
Trasparenza anche su cosa non facciamo:
Se non sei d'accordo con un risultato di ImmoProf, scrivici. Ti rispondiamo entro 24h spiegando le fonti e la formula applicata al tuo caso.
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